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Die erste Immobilie kaufen
Du möchtest endlich die erste Immobilie kaufen? Die erste Kapitalanlage, dein erstes Renditeobjekt. Dies kann ein großer oftmals herausfordernder Schritt sein, aber zugleich auch eine großartige Investition. Dabei solltest du einige Punkte beachten:
1. Finanzierung
Als erstes solltest du dir überlegen, was du dir überhaupt leisten kannst. Das heißt, wieviel Eigenkapital kannst du aufbringen und was musst du finanzieren. Wenn du zum Beispiel eine Wohnung für 200.000€ kaufen möchtest. Solltest du in der Regel mindestens 22.000€ für die. Kaufnebenkosten mitbringen. Das sind dann im Durchschnitt 11% inklusive Makler, zum Beispiel in Baden-Württemberg, was an Kaufnebenkosten anfallen. Wenn die 200.000€, dann voll finanziert werden sollen, könnte es zum Beispiel zu einer Annuität von 5% kommen. Bestehend aus 3,5% Zinsen und 1,5% Tilgung. In diesem Fall würde es zu einer monatlichen Bankrate von 833€ kommen. Bei diesen Kosten muss die Finanzierung gut überlegt und vorbereitet sein.
2. Die Immobilie
Hier geht es jetzt um die Immobilie selbst. Einen guten Deal bekommt man selten nach der ersten oder zweiten Besichtigung, erst recht nicht, wenn man ein Anfänger ist. Daher solltest du mindestens 5 bis 10 Objekte besichtigt haben, bevor du eine Entscheidung triffst. Wichtige Aspekte wie Lage, Quadratmeterpreis, Bausubstanz und Energieverbrauch solltest du hier genau prüfen. (spielen hier eine große Rolle)
3. Langfristige Planung
Auf lange Sicht solltest du mit dieser Immobilie eine Kaltmiete. Von mindestens 850€ generieren. Hast du Dir den Zins für 10 Jahre festschreiben lassen? Willst du nach 10 Jahren steuerfrei und gewinnbringend verkaufen oder im hohen Alter vielleicht selbst dort einziehen. Darüber solltest du dir vorher im Klaren sein. Denn auf kurz oder lang bist du dann der Vermieter und auch da gibt es ein paar Sachen zu beachten.
Damit hast du jetzt einen groben Überblick über deine bevorstehende Investition.
Für eine individuelle und detaillierte Beratung kontaktiere uns gerne wir begleiten dich gerne bei deinem Vorhaben.
Du möchtest für die Zukunft vorsorgen und der stetigen
Inflation und dem Wohlstandverlust entgegenwirken?
In diesem Video stelle ich dir 3 verschiedene Möglichkeiten vor, wie du deine Zukunft absichern kannst und zeige jeweils Vor- und Nachteile der einzelnen Anlageklassen auf.
Nehmen wir mal an, du hättest 20.000 € für ein Investment zur Verfügung und rechnen vereinfacht aus, was du nach 10 Jahren in der jeweiligen Anlageklasse erwirtschaften kannst.
1. Anlageklasse: Tagesgeld
Legst du das Geld bei deiner Hausbank an, bekommst du wahrscheinlich den Zinssatz von ca. 1,25%
Das würde heißen nach 10 Jahren hättest du du 2.500€ „Plus“ gemacht. So weit so gut.
Was du aber nicht außer Acht lassen sollst, ist die Inflation. Diese hat in den letzten 10 Jahren im Durchschnitt ca. 2,4% betragen.
Also haben deine 20.000€ in den letzten 10 Jahren gleichzeitig 4.800€ an Wert verloren.
Jetzt verstehst du wohl auch, warum ich am Anfang von Wohlstandsverlust gesprochen habe.
Kommen wir nun zur
2. Anlageklasse: den Aktien ETF’s
In dem Beispiel beziehe ich mich auf den MSCI-World ETF, einer der größten und relativ sicheren auf dem Aktienmarkt. Dieser konnte in den letzten 10 Jahren eine durchschnittliche Rendite von ca. 8,5% erzielen. In unserem Beispiel würden wir hier 17.000€ „Plus“ nach 10 Jahren erwirtschaften. Aber auch hier müssen wir die Inflation abziehen.
Dazu muss ich noch sagen, dass der Zinseszins Effekt hier zur Vereinfachung nicht berücksichtigt wurde. Wobei dieser speziell bei ETFs die Investition noch attraktiver macht.
3. Anlagenklasse: Immobilien
Hier wird nicht nur die Rechnung aufwendiger, sondern auch die Investition an sich.
Nehmen wir mal an, du findest eine attraktive Wohnung für genau 200.000€ als Kapitalanlage zum Vermieten. Du gehst damit zur Bank und sagst, du möchtest den kompletten Kaufpreis finanzieren lassen.
Die Bank willigt ein, möchte jedoch, dass du die Kaufnebenkosten von 20.000€ selber trägst. Genau das ist hier deine Investition.
Dafür bekommst du von der Bank folgende Konditionen: 3,5% Zinsen und 1,5% Tilgung.
Wenn du alles richtig machst, ist es durchaus realistisch, dass die Mieteinnahmen die komplette monatliche Bankrate decken können also Zinsen + Tilgung.
Nach 10 Jahren hätte der Mieter einen Betrag von 30.000€ für dich getilgt. Dazu kommt noch ein wichtiger Faktor hinzu und das ist der stetige Wertzuwachs, zugegeben sehr abhängig von der Lage der Immobilie.
Aber nehmen wir auch hier einen realistischen Wert von ca. 5,5% pro Jahr an.
Dein Investment würde also nach 10 Jahren einen Wert von 310.000€ haben.
Zur Vereinfachung wurden Steuervorteile wie Abschreibung und vieles andere nicht berücksichtigt.
Wobei diese Vorteile die Investition noch attraktiver machen.
Speziell die Investitionen ETFs und Immobilien müssen individuell betrachtet werden. Dabei gibt es viel mehr Details, die beachtet werden müssen, welche in dem kurzen Video nicht aufgeführt worden sind.
Für mehr Details und eine persönliche Beratung für die einzelnen Investments, kontaktieren Sie uns gerne!
Was muss ich alles beim Kauf und anschließender
Vermietung beachten und welche steuerlichen Aspekte muss ich dabei berücksichtigen?
1. Du hast die passende Immobilie gefunden und möchtest diese gerne kaufen. Das sind die Kosten, die dabei auf dich zukommen:
Der Kaufpreis
Für dieses Rechenbeispiel nehmen wir einen Preis von 200.000€ an.
Die Maklerprovision
In den meisten Fällen beträgt diese 3,57 % vom Kaufpreis und würde in unserem Beispiel 7.140€ betragen. Die Provision kann aber auch manchmal über 4% sein. Kaufst du direkt vom Verkäufer, so entfällt natürlich diese Gebühr.
Der Notar
Dort lässt du deinen Kaufvertrag beurkunden und die Grundschuld eintragen, wenn du den Kaufpreis von der Bank finanzieren lässt.
Im Durchschnitt betragen die Notarkosten 2 % vom Kaufpreis, in dem Fall wären es circa 4.000€.
Die Grundsteuer
In Baden-Württemberg beträgt diese zum Beispiel 5%, dies wären dann 10.000€
Kaufpreis = 200.000€
Makler = 7.140€
Notar = 4.000€
Grunderwerbssteuer = 10.000€
2. Kosten bei der laufenden Vermietung
Das monatliche Hausgeld, welches du an die Hausverwaltung überweisen musst, besteht aus zwei wesentlichen Teilen. Teil 1 sind die umlagefähigen Kosten, die du an deinen Mieter weitergibst. Das sind Kosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung, Reinigung und so weiter. Teil 2 sind die nicht umlagefähigen Kosten, die du selbst tragen musst und daher von vorne rein berücksichtigen solltest. Das sind die Kosten wie zum Beispiel Verwaltung und Rücklagen.
Bei einem ordentlich verwalteten Objekt könnte das Hausgeld zum Beispiel 350€ im Monat betragen, bestehend aus circa 250€ umlagefähigen Kosten, die für den Mieter bestimmt sind und circa 100€ nicht umlagefähigen Kosten, welche auf dich fallen würden.
3. Steuervorteile bei Kapitalanlage
Bei vermieteten Immobilien hast du große Vorteile gegenüber der selbstgenutzten Immobilie.
Du kannst die kompletten Zinsen von der Steuer absetzen. Bei einem Zinssatz von 4% wären es in unserem Beispiel 8.000€ pro Jahr.
Dann gibt es noch AfA, die sogenannte Abschreibung für Abnutzung von 2 %, hier jedoch nur für den Gebäudeanteil. Nehmen wir mal an, unser Gebäudeanteil beträgt 80% vom Kaufpreis, sprich 160.000€.Dann könntest du 3.200€ pro Jahr auch noch geltend machen.
Es können noch weitere geringfügige Kosten von der Steuer abgesetzt werden, wie zum Beispiel Fahrtkosten und andere Reparaturen. Darauf gehe ich hier aber nicht weiter ein.
Wie du siehst, ist die Steuerersparnis von mindestens 11.200€ im Jahr nicht unerheblich und kann deine Investition wirklich attraktiv machen.
Mit diesem Wissen kannst du jetzt deine Immobilie genau kalkulieren.
Für eine individuelle und detaillierte Berechnung kontaktieren Sie uns gerne,